Sinds 23 november 2022 is het verplicht om bij elke overdracht van een constructie of gebouw met bouwjaar 2000 of vroeger over een asbestattest te beschikken. Een asbestattest is dus niet alleen noodzakelijk voor de overdracht van een woning of een appartement maar ook voor bijvoorbeeld een aparte garagebox, een stal of schuur op een weide, een chalet , een fabriek, een kantoorgebouw,… Kortom voor elke constructie die groter is dan 20 m² en die toegankelijk is.

Wanneer een attest moet worden opgemaakt voor bijvoorbeeld een woning dan moeten ALLE bijgebouwen op het perceel tevens worden opgenomen in hetzelfde asbestattest (bijvoorbeeld tuinhuis, garage, stal,…).Bij de opmaak van een appartement moeten alle constructies die deel uitmaken van de overdracht worden opgenomen in het attest: bijvoorbeeld ondergrondse garagebox verbonden aan het appartement, kelderberging etc… Behoudens enkele uitzonderingsgevallen (waarop we hier niet op in gaan), moeten de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw voorlopig nog niet worden opgenomen in een attest. Dit wordt slecht verplicht vanaf 01 mei 2025. Voor de gemeenschappelijke delen moet een APART attest worden opgemaakt.

Vanaf 31 december 2031 zal elke eigenaar van een constructie / woning met bouwjaar voor 2001 verplicht over een asbestattest moeten beschikken.Het asbestattest is dus verplicht bij elke onderhandse akte of verlijden van de notariële akte. Dus bij verkoop maar ook bij een schenkingsakte.Het asbestattest is NIET verplicht bij:

• een erfenis: bv een kind erft een huis van een overleden ouder

• een vruchtgebruik na overlijden: bv de overlevende echtgenoot moet geen asbestattest laten opstellen

• een concessie, een onteigening,…

Het attest is 10 jaar geldig. Wanneer er één of meer materialen met een hoog risico worden aangetroffen, moet de asbestdeskundige verplicht de geldigheidsduur van het attest inkorten tot 5 jaar.Dit gebeurt automatisch in de database van OVAM waarin het attest wordt gegenereerd.De asbestdeskundige heeft hier dus geen inspraak in!

Het is niet zo dat bij elke overdracht / notariële akte er maar één attest noodzakelijk is.Voor elke ‘wooneenheid’ is er immers een apart attest noodzakelijk.Een wooneenheid beschikt over de volgende minimale voorzieningen:

• woonruimte (met slaapruimte)

• een eigen toilet

• een eigen bad of douche

• een eigen keuken of kitchenette

Voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw moet steeds een apart asbestattest opgemaakt worden.

Enkele voorbeelden van het aantal asbestattesten

Een appartementsblok met 10 appartementen: 10 asbestattesten.
Een woning op gelijkvloers met bovenliggend appartement: 2 asbestattesten.
Één appartement met garagebox en kelderberging in een appartementsblok: 1 asbestattest.
Een woning of appartement boven een bakkerij: 1 asbestattest.

MUST HAVE: Een ingevuld en ondertekend OPDRACHTFORMULIER

NICE TO HAVE: Plannen van elk verdiep van de woning (kelder tot zolder)

NICE TO HAVE: Facturen of andere bewijsdocumenten van renovaties NA 2001

Het opdrachtformulier

Het opdrachtformulier kan gezien worden als een contract. Door ondertekening van het opdrachtformulier geeft de opdrachtgever (de klant die het attest nodig heeft) aan de opdrachthouder (de asbestdeskundige) het mandaat om voor de betrokken eigendom een asbestinventaris uit te voeren.

Op het opdrachtformulier zijn volgende zaken zeer belangrijk:

• een correcte weergave van de inspectielocatie: adres of perceelnummer, aantal bijgebouwen,…

• het bouwjaar van de constructie: dit is absoluut noodzakelijk. Zonder bouwjaar kan de asbestdeskundige het attest niet finaliseren in de database van OVAM. Het bouwjaar is meestal gekend bij de gemeente of stad.

• aanduiding van eventuele renovatiejaren (renovaties NA 2001)

• aanduiding welke documenten er werden bijgevoegd aan het opdrachtformulier: bv facturen renovatie, plannen van elke verdieping, documenten van asbestverwijdering in het verleden tec…

• aard van de opdracht. Hier heeft de opdrachtgever de keuze tussen:

  *niet destructief: De asbestdeskundig mag enkel monsternames (staalnames) uitvoeren bij vast te stellen en fysiek bereikbare asbestverdachte materialen. Zo mag de asbestdeskundige bijvoorbeeld geen valse plafonds of wanden demonteren.
  Een niet destructief onderzoek is voldoende voor een asbestonderzoek in het kader van een overdracht (verkoop / schenking).

   *destructief onderzoek: De asbestdeskundige mag bijvoorbeeld tegels verwijderen om een staalname te doen van de tegellijm. Hij mag valse wanden en plafonds demonteren om te kijken wat er zich achter bevindt. Dergelijk destructief onderzoek kan bijvoorbeeld gevraagd worden bij renovatie of sloop.

  *deels niet-destructief en deels destructief: wanneer de opdrachtgever wil dat de asbestdeskundige bepaalde ruimtes toch destructief onderzoekt.

Plannen, bouwtekening

Plannen van de woning, appartement of pand heeft de asbestdeskundige nodig om daarop aan te duiden waar eventuele asbesthoudende materialen zich bevinden. Deze plannen of bouwtekening worden ook opgeladen in de database van OVAM waarin het attest wordt opgemaakt.

Wanneer er geen plannen voorhanden zijn, moet de asbestdeskundige deze ter plaatse opmaken. Dit neemt uiteraard extra tijd in beslag.

Facturen of andere bewijsdocumenten

Wanneer de opdrachtgever kan bewijzen dat de woning werd gerenoveerd na 2001, dan moet de asbestdeskundige geen staalnames nemen van de gerenoveerde toepassingen. Zodoende moeten er ook geen kosten worden gemaakt voor labo-analyse.

Vb: facturen van pleisterwerk, dakwerken, asbestverwijderingen in het verleden, etc…

De asbestdeskundige kan enkel een correct asbestattest opmaken wanneer hij toegang heeft tot ALLE ruimtes. De opdrachtgever / klant mag dus geen toegang weigeren aan de asbestdeskundige.

De asbestdeskundige moet ook in staat zijn om op een verantwoorde manier de ruimte te kunnen betreden om zijn onderzoek te verrichten. Een voorbeeld: de asbestdeskundige ziet in een kelder leidingisolatie lopen maar kan hiervan geen staalnames nemen omdat de kelder volgestouwd is met afval en opslag. De klant zal eerst zijn kelder moeten opruimen vooraleer er een asbestattest kan opgemaakt worden.

De asbestdeskundige zal van een aantal toepassingen VERPLICHT een staalname / monstername moeten nemen. Deze stalen worden onderzocht in een door de FOD WASO erkend asbestlaboratorium. Dit labo bezorgt de asbestdeskundige een certificaat waarop staat of er al dan niet asbest aanwezig is in het staal / monster.

De klant / opdrachtgever van het attest kan echter STEEDS een monstername weigeren. De asbestdeskundige moet dit in het attest dan aangeven met als gevolg dat het desbetreffende materiaal in het attest als asbestverdacht wordt gedefinieerd.

Van de volgende materialen MOET de asbestdeskundige steeds een monstername doen:

• pleisterwerk muren

• pleisterwerk plafonds

• pical platen

• zwarte lijmlaag (bv onder vinyl tegels)

• harde of pasta achtige mastiek of kit (ramen en deuren)

• roofing teer bitumen

• thermisch isolatie materiaal (bv leidingisolatie in kelders)

• Spuitlagen, bevlokking (spuitasbest)

• Crepi (binnen en buiten)

• tegellijm faiencetegels

De lijst hieronder is slechts een illustratie van de meest voorkomende asbesttoepassingen.

Het eerste belangrijk onderscheid dat moet gemaakt worden is HECHTGEBONDEN of NIET-HECHTGEBONDEN toepassing.

Hechtgebonden asbesttoepassingen zijn deze waar de asbestvezels in oorsprong (productie) gebonden zijn aan cement, bitumen, mastiek, lijm, kunststof,..
voorbeelden: golfplaten, dakleien, massal venstertablet, menuiserit onderdakplaat, glasal, vinyl tegel, asbescement rookgaskanaal,

Niet hechtgebonden asbesttoepassingen hebben een broze structuur. Doordat ze niet of zwak gebonden zijn aan een bindingsmateriaal zullen de asbestvezels veel makkelijker vrij komen.

Voorbeelden: leidingisolatie rond cv installaties en buizen, vinyl zeil, afdichtingskoord, pical platen, asbestkarton, pleisterwerk, spuitasbest,…

Afbeeldingen van de meest voorkomende asbesttoepassingen zie fotoalbum

Laat het asbestattest opmaken door een ervaren asbestdeskundige.

Een ervaren asbestdeskundige herkent vele asbesttoepassingen vanuit zijn ervaring en expertise. Dit beperkt meestal het aantal staalnames. Een onervaren deskundige zal bij twijfel sneller een monstername doen van de toepassing en deze onterecht als asbesthoudend bestempelen.

Ga niet op zoek naar de allergoedkoopste asbestdeskundige.

Er zijn deskundigen die attesten aanbieden tegen ALL-IN tarieven. Dit wil zeggen dat de OVAM bijdrage (50 euro), de bijdrage aan het controle-organisme (25 euro) en staalanalyses in een labo inbegrepen zijn in de prijs. Een staalanalyse van één monster in een labo kost aan de asbestdeskundige zelf tussen de 20 en 30 euro (afhankelijk van welk labo, de dringendheidsgraad van de analyse en de hoeveelheid monsters dat de deskundige jaarlijks aanlevert aan het labo).

Wanneer je AL deze ‘vaste kosten’ die voor rekening van de asbestdeskundige zijn, dan in mindering brengt van de vraagprijs moet je jezelf toch de vraag stellen of je wel een ‘correct’ attest kan krijgen.

Een niet correct attest of een attest waarin onterecht asbesthoudende materialen zijn vermeld kan de verkoopwaarde van je pand opmerkelijk doen dalen!

*Ook voor de ‘koper’ van een pand is een correct asbestattest van zéér groot belang.

Het attest is nu reeds meer dan een jaar verplicht en meer en meer kopers zijn op de hoogte van de draagwijdte van de aanwezigheid van asbest in een woning. De koper beseft dat een asbestsanering (bv leidingisolatie in de kelder, een asbest leien dak,…) veel kost en zal afdingen op de vraagprijs.

Hou er ook rekening mee dat je een asbesthoudende toepassing vaak niet mag bedekken. Zo mag een dakwerker bijvoorbeeld geen overzet dak plaatsen boven op een asbestleien dak! Er mogen geen zonnepanelen worden gelegd op een asbesthoudend dak! Etc…

Het is daarom raadzaam om als koper het asbestattest goed te bestuderen en bij de minste twijfel het opgemaakte asbestattest te laten checken door een TWEEDE asbestdeskundige vooraleer je overgaat tot de definitieve aankoop. Een second opinion kan nooit kwaad!

*Kortom:

Bespaar als verkoper van een pand niet aan de opmaak van je attest om daarna het ‘grote geld’ te verliezen bij de verkoop!
Koop geen pand met asbesttoepassingen die over het hoofd gezien zijn of die onterecht als asbesthoudend gecatalogeerd zijn. Bestudeer het asbestattest zorgvuldig want dit is zeker zo belangrijk als een EPC attest. Vraag bij twijfel een second opinion.

Tot slot. Als makelaar of notaris bent u ervoor verantwoordelijk om de potentiële koper een correct asbestattest aan te bieden zonder dat er verborgen asbesthoudende toepassingen over het hoofd werden gezien.